2018年7月30日

美国大都市TOD规划与实施的挑战

维也纳地铁站以南的Metro West开发场地。照片:铃木总裁中西宏明

由Hiroaki Suzuki,前世界银行领导城市专家

退休后,我和妻子开始寻找一个地方缩小规模,减少我们的碳足迹。我们访问了位于美国弗吉尼亚州的TOD站点,该站点毗邻华盛顿大都会区运输管理局(WMATA)地铁橙线(称为Metro West (MW))维也纳站。在开发商的宣传册上,MW看起来是一个不太依赖汽车的理想场所。MW的最初计划在2008年得到了费尔法克斯县政府的批准。MW包含大约1200个居住单元,结合零售用途和办公空间。它似乎符合大多数交通与发展政策研究所的要求TOD标准标准:步行,循环,连接,运输,混合,致密化,紧凑和换档。我们被MW所吸引,因为它通过过境到华盛顿D.C的市中心,两家国际机场,郊区镇特色以及各种零售和餐馆的特色,以及社区中心等良好设施。

几个月后,我们重新访问了这个地方,发现在地铁站前有一个巨大的街区(见下面的照片),那里本来是要建设的零售场所、餐馆和办公空间,但却一直空置着,没有开发。我们询问开发商该区块何时完工,并从他们那里得知该区块将由另一个开发商开发,完工时间不确定。

地铁西区未开发地段鸟瞰图。来源:谷歌地球

我做了一个快速的谷歌搜索,发现这个网站的混合土地使用计划面临着一个大挑战。The Fairfax County Government approved the developer’s plan to develop MW as mix land use town center but at the public hearing meeting held several years later, the developer of the retail spaces and office spaces announced a possible scale down of the development, due to lukewarm regional economy. It seems that MW did not attract enough demand for their office spaces as reflected in the low occupancy rate of the office buildings in the Fairfax County. In addition, MW is competing with other full-fledged suburban town centers already developed, such as Reston Town Center of the WMATA’s Silver Line and Mosaic District of the same Orange line, both within 5-15 miles from MW.

在没有足够的办公空间需求的情况下,MW的日期时间不足以证明零售和餐馆的全面发展。似乎开发商尚未向Fairfax县政府提交计划修改,这可能是Fairfax县政府拒绝的。所以,MW的全面发展是在施工开始后10年的稳定。

MW发展的困难路径突出了影响TOD实施的两个相互关联的重要因素,时间表和区域经济的时间和条件 - 特别是房地产市场。任何TOD开发周期都很容易需要很长时间,通常从计划实施时20至30年。在这段长期之上,在原始计划中假设的市场状况发展,有时不在开发人员预测的方向上。使开发人员的工作更具挑战的因素是,在10到15英里的距离内计划和实施了几个类似的郊区城镇项目。

MW的挑战让我想起规划TOD的重要性,不仅在站点水平,而且在走廊水平上。由于TEDP的TOD标准如TOD等良好指导方针,许多城市开始在其TOD项目中调整它们。重要的是要了解混合使用和密度是TOD的要素,这不仅受到特定现场条件,而且是区域经济的影响。

作为一名日本城市发展专家,我想知道日本的交通部门、开发商和地方政府如何应对类似MW的挑战。首先,日本的同行似乎有更长的规划远景和总体规划,通常由这些利益相关者以协作的方式开发。然而,他们无法逃脱不可预测的市场发展,没有在原计划中预料到。其次,如果他们面临同样的挑战,我想他们会采取更积极主动和更具战略性的方式来创造需求。他们将重新考虑原来的计划,以找到一种方法来增加白天人口和交通使用的需求。其中一些措施将是开发磁体设施,如卫星大学校园或门诊医院访客中心。第三,他们将更有效地利用巨大的停车场和巴士总站,建造三到四层楼高的大楼,巴士总站位于地下或一楼,而上述磁石设施和其他零售和餐厅则位于上面楼层。这多个目的复杂的工程造价可以共同出生的,运输机构或当地政府(巴士站)谁拥有土地的土地使用总线终端作为股本和开发人员(开发人员可以构建更多的住宅单位由于土地的有效利用)和其他投资者如大学或医院。第四,他们将考虑通过提供更频繁的通勤支线服务来扩展地铁集水区,可能会采用自动驾驶巴士系统,因为许多公寓正在MW附近开发。最后,在后期,当初始阶段将是成功实施并会有更多的需求,他们将构建设施服务都维也纳人口的东部,西部和维也纳的连接桥地铁66号公路,就像建在最繁忙的山手线小在东京

美国联邦,州和地方政府,过境机构和开发商可能没有足够的动力来通过这些项目,这需要复杂的利益相关者协作和创新但复杂的工程和融资解决方案,因为有充足的土地和空间,但是lack of proactive and innovative approaches has made the USA’s capital area the most congested metropole in the country and forced people to commute long hours by car, as far as Winchester, located almost 76 miles away from Washington DC. Metro West initiated with a collaborative and innovative concept could provide wonderful solutions for air pollution, green gas emissions, and housing affordability, if all the stakeholders review the original plan with fresh eyes.

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